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论文技巧大全-融创集团绩效分析与优化方案
时间:2021-04-22 11:39:05

  2018年以来,我国房地产行业进入密集型调控阶段,在政府控制消费者购房、控制企业土地采购、控制企业贷款、控制房价等一系列调控措施的实施之下,房企融资难度大,企业发展节奏变缓,纵多房地产企业基于较大的发展压力之下,市场的销售规模向头部企业集中,一些小型房产企业面临破产风险。企业如何应对宏观政策调控,如何保持企业健康发展,企业如何实现目标绩效,都是企业应当深思的问题。在这去产业泡沫、优化房产行业结构的大背景之下,高风险、高杠杆的发展模式已经穷途末路,必须优化企业财务杠杆,优化产业结构,提高企业营运能力,促进房企向更好更快的方向转型,通过有效方式改善企业绩效。本文以融创中国为例,对该企业的绩效的全面研究与分析,并对企业现状提出改进的策略,同时,通过本文的研究也希望能给予其他房企一些经营上的启发。

  2018年以来,我国房地产行业进入密集型调控阶段,在政府控制消费者购房、控制企业土地采购、控制企业贷款、控制房价等一系列调控措施的实施之下,房企融资难度大,企业发展节奏变缓,纵多房地产企业基于较大的发展压力之下,市场的销售规模向头部企业集中,一些小型房产企业面临破产风险。企业如何应对宏观政策调控,如何保持企业健康发展,企业如何实现目标绩效,都是企业应当深思的问题。在这去产业泡沫、优化房产行业结构的大背景之下,高风险、高杠杆的发展模式已经穷途末路,必须优化企业财务杠杆,优化产业结构,提高企业营运能力,促进房企向更好更快的方向转型,通过有效方式改善企业绩效。一个企业的绩效问题是公司发展最根本的驱动因素。企业业务开展若火如荼之际,重视绩效的管理十分重要。每个公司都有自己的一套绩效考核和绩效评价的系统,但在众多人事经理看来,在公司的绩效考核并未发挥出其管理公司的真正作用,仅仅停留在简单的绩效评价的基础上,十分"鸡肋"。在这样的现状之下,短时间公司的发展不会受到什么影响,但对公司的长期发展来看,不利于公司留住骨干人才、削减部门费用、企业业绩稳定发展,对处于绩效稳定阶段的公司长期发展不利。在这样的背景之下,本文以融创集团为研究对象,深入探讨分析其绩效系统,并在此基础上提出自己的优化方案。近年来,融创房地产的发展呈现快速上升的趋势,众多投资者也十分看好发展前景。但房地产产业向来受国家政策的影响,投资金额巨大,行业里的其他公司更是虎视眈眈,行业内竞争严峻。绩效管理致力为企业业绩和战略管理服务,企业探寻绩效管理之路势在必行。

  怀着祝愿融创企业不断发展和进步的初衷,本文深入研究融创中国的绩效,对其现有的绩效水平进行分析,最后提出绩效优化方案。同时也希望能够从对融创绩效研究的分析,也能给房产行业的其他企业一些企业管理的灵感,促进房产企业的向更好的方向发展转型。

  理论阐述

  绩效相关概念

  企业绩效是指企业的业绩,企业发展主要来源于持续不断的现金流,由此可见一个企业中绩效的重要程度。每个企业都拥有绩效管理和绩效管理系统。为了达到组织目标,各级管理者和员工共同参与的绩效计划制定、绩效辅导沟通、绩效考核评价、绩效结果应用、绩效目标提升的持续循环过程就是绩效管理,绩效管理旨在持续提升个人、部门和组织的绩效。其中,绩效管理中最重要的就是业绩评价和激励管理。而常用的绩效管理的工具方法有关键绩效指标法、经济增加值法、平衡计分卡、绩效棱柱模型等。本文以绩效评价系统的研究为主,选取了适当的财务比率和杜邦分析体系评价融创企业的绩效。绩效评价的目的分为评估导向和发展导向,发展导向绩效评估更多关注的是员工未来的绩效,而评估型绩效考核强调经营一段时间内的员工绩效,发展导向目的是改善未来的绩效,评估导向的结果与员工薪资与福利直接相关。

  公司概况

  2003年融创中国控股有限公司在中国内地成立,一直聚焦高档房地产开发,涉及的商品包含住宅、别墅、商业、写字楼、娱乐等多个版块。融创集团在2010年宣布在香港联交所上市,主要从事房地产开发和物业管理,现如今融创集团的业务范围不止于此,文旅、服务、酒店、等都是它的经营范围,融创中国发展至今,在全国的几乎大大小小一二线城市都有涉及,企业范围广泛,并逐步向三四线城市发展扩张,将全国划分成八大区域统筹管理。融创在董事长孙宏斌的带领下,先后收购了绿城中国,佳兆业,乐视网,联想地产,万达文旅等企业,在2019年用67亿元收强榜单中上榜。2020年1月,在胡润研究院发布的中国500强民营企业位列第35名。融创成为2020年中国房地产百强企业中排名第五的企业。在2019年购买了新湖中宝项目、更用153亿元收购环球世纪及时代环球51%的股权,融创大肆扩张的外表之下,却已花费了巨资,企业内部存在较高的财务风险,对现金流较为依赖,因此,保证稳定的绩效至关重要。一直以来,在董事长孙宏斌的带领下,在2018年度业绩报告会上,董事长宣布融创完成这一年度绩效目标,整体来看企业发展态势良好。

  公司环境分析

  宏观环境的PEST分析

  政治法律环境

  作为企业主要的发展环境之一,政治法律环境对企业发展前景影响深远,由国家政治环境和国内法律环境构成。近年来,房地产行业持续过热,为了加快其健康稳定发展,国家先后出台了许多相关的政策使其降温,2016年房地产调控政策出台至今,一线城市的房价基本稳定,呈现缓慢上升趋势,二线城市中热门的城市中房地产价格也朝着较好的方向转变。更具体的政策是,银行响应政策的要求,对房企贷款更加严格,限制了房地产的资金来源,房地产行业的财务杠杆能力变弱。出了上述对建筑企业的要求之外,国家对购房者也做出的限制,对于热门的特大型城市购买数量提出要求。在这些政策的调整之下,整个房产行业投入资金逐步增长,房屋的销售面积有所回落,房价呈现稳定上升态势,三四线城市成为拉动房地产企业投资与销售的新晋力量。预计未来房地产调控政策将更加市场化和更具针对性,整个行业在未来仍呈现良好的稳定发展态势。

  经济环境

  经济环境是企业业绩发展至关重要的因素。改革发展以来,中国宏观经济走上发展的快车道,近年来的经济发展步伐更是从快急速发展阶段向稳步高质量发展阶段转型。2018年全年宏观经济呈现平稳的发展态势,经济增速连续12个季度稳定运行在6.7%至6.9%的中高速区间。

  中国居民的人均可支配收入逐年呈现增长上升的趋势,国内居民的生活质量和生活水平也逐年提高改善,对房地产的发展起着很大的促进作用。

  在经济发展增速同时,国内通货膨胀水平也持续增加,房价也深受影响,房价一直以来持续上升,存在较多泡沫。对此,中国人民银行加强了调控,提高了存款准备金率,紧缩银根,从而又反向刺激了房地产行业。

  总的来说,伴随近年来央行多次调控经济的政策的不断深入,调控的效果也越加显著,对房地产行业的要求逐渐提升,变向促进了房地产企业的改良与创新,增强了企业的营运能力。

  社会与文化环境

  在社会与文化发展方面,一方面人口出生率的下降降低了居民对房屋的需求,另一方面城市化进程加快,外地务工人员多留在城市发展,市民追求高质量与高品质的生活,收入水平的提升也促使消费水平逐渐提升,增加了对城市房屋的需求。对于房地产企业来说,者不仅是挑战更是机遇,是促进企业资产转型,服务转型的契机。

  技术环境:

  技术环境是社会在当前的发展水平下,与各个行业企业紧密联系的创新型公益、技术、材料等发展形势与应用未来前景。现如今,基础建筑行业的技术在缓慢进步,但整体对房地产业影响不大。人们更倾向于生态环保,低碳节能,现代智能等多元居住格局,这就要求现在的房企必须抓紧技术改革的脚步,利用创新性的建筑修饰原料,提升太阳能等清洁资源利用率,打造良好的绿色经济品牌形象。

  行业分析—波特五力分析模型

  供应商议价能力:在中国独特的国情下,企业的土地供应的一级市场都是由政府在管理垄断,土地供应部门议价能力强劲。同时建材行业、设计行业、施工行业、广告行业、销售代理等单位都是房企的供应单位,但是由于此类企业在市场上数量众多、竞争激烈,类似于完全竞争的环境。因此房地产议价能力较弱。房地产行业从一级市场拿地成本很高,没有议价能力,在在孙宏斌的带领下,融创集团着眼于二级市场,先后对绿城中国,佳兆业,乐视网,联想地产,万达文旅提出并购申请,以较低价收购土地,此做法十分高明,在这些被收购企业遇到窘境时,收购时既保证了价格最低,又因为"雪中送炭"赚足了人情,融创也拥有了较强的议价能力。

  买方议价能力:融创集团致力于高端地产服务,纵观行业内的几家公司,融创集团服务于高端市场的客户,产品更是以个人消费为主,因此,顾客对产品的依赖性高,与房地产开发商而言没有议价能力。

  潜在的新进入者威胁:作为资金密集型的行业中的一员,新进入房地产企业并不容易,而在整个行业中现存的房企提供的所需要的房地产数量趋于饱和,因此对于新进入者来说,行业存在较强的行业壁垒。

  替代产品威胁:房地产的替代产品种类繁多,二手房发展体系越来越成熟,交易体系也越来越完善,二手房市场给房产企业带来更大的影响。国家为了缓解房贷压力,大力发展国家廉租房、国家保障性经济适用房政策,政府鼓励租房,多数一线二线城市市民购房观念也发生相应改变,租房变成了大家喜闻乐见的租房方式。国家廉租房、国家保障性经济适用房政策,最近几年已经大量建设投入并,取得一定成效,但同时因为众多因素的考量现阶段的廉租房申请条件仍十分苛刻,无法满足市场上的众多需求。

  同行业间现有企业间竞争:同行业中的大型企业众多,各个资金雄厚,规模巨大,各个企业之间的竞争可想而知。但国家政府一直以来紧紧把握土地与资金,行业内企业的成本加大,资金杠杆力度较大,资金紧张。而现如今,现存房企所提供的房地产数量趋向饱和,而高昂的房价让购买者望而却步,最终结果会导致同行业竞争更加激烈,部分中小企业会因缺乏持续经营能力,面临倒闭或者退出的潜在风险,另一些不相关多元化经营的企业经营也较为吃力。

  SWOT战略分析

  优势

  纵观融创集团2018年实现的合同销售金额,全年达到了4,608.3亿元人民币,在整个房产行业中排行第五,业绩态势发展良好。融创集团现如今仍处在扩张成长阶段,2018年保持了21%的大幅度增长,在整个房产行业中排行第五,业绩每年以较高的比例增长,企业狼性的文化氛围下员工积极参与公司联动。

  融创中国近年来大举进军文旅地产,大力布局投资了该类企业,实现了企业的多元化协同发展。融创在加大储备非住宅项目用地、在多元业务上寻找新的利润增长点,并发展已小有成效。

  在新的发展城市,融创发展十分迅猛,到2019年9月,融创共进入全国73个城市,融创通过企业并购的形式发展了大量城市,发展领域广阔,发展潜力巨大。而在此同时,融创集团在核心一线、二线城市坚持实施产品领先战略,购得更加优质的土地,持续关注完善与创新产品线体系,以进一步巩固产品高质量的领先优势,保证高质量打造出极具企业特色的集团小区,进一步提升产品的品牌影响力。

  融创拥有良好的市场判断和周期把握能力,这几年的并购活动也累积了丰富的经验,很好地规避了拿贵地的风险进一步巩固了土地储备的优势。同时,企业近年的并购活动也为公司内部配备了充足的土地资源。

  融创集团成立了公益基金会,更加积极系统地履行社会责任,为企业树立了良好的企业形象。

  劣势

  在现阶段内企业房价基础虽然较高,但利润不高,成本费用一直处于较高水平,难以降低。

  虽然融创一直在进行去杠杆,但效果并不明显,企业财务风险持高不下,偿债水平有待提高。

  机会

  房地产开发业务是本集团的绝对核心主业,政府宏观调控之下,一些小型的房地产企业迫于压力破产,销售量向大型房企倾斜,因此大型房产企业的影响较小。而融创通过不断的对文旅项目的投资,融创文旅成为提高企业运营效率和盈利的重要目标。

  威胁

  未来的国家政策、宏观调控政策都是未知数,仍对融创企业发展存在较大影响,现有的限购政策下,银行贷款难度增加等政策都会影响企业战略发展与决策。

  房地产行业中竞争性的大型企业众多,房产收入增长幅度受限。近年来,政府加强了对土地资源的提供,通过政府途径购房成本较高,企业进一步发展困难重重。

  公司微观战略分析

  多元化发展

  融创集团从发展之初到现今,企业整合了高端居住、文旅、文化、商业配套、娱乐等资源,囊括了丰富的公司业务,与房产开发共同发展,齐头并进。融创旗下的四个战略板块并非不相关业务的多元化,业务之间存在协同效应,促进各版块的相互发展。

  质量领先战略

  融创一直以来的定位都是"中国高端精品生活创领者",为购房者提供高端房地产小区,提供告知朗的配套服务。

  “强运营控投资”管理战略

  融创集团一直以来都在坚持“强运营控投资”的经营战略,坚持获取高质量的土地,坚持高质量服务客户,坚持控制投资节奏,坚持加强企业运营与去杠杆。

  集团财务分析

  财务分析不仅能够反映企业的经营现状,还能检验企业发展战略的合理性。在下面的分析中,会运用财务比率分析和杜邦分析法,对融创集团进行纵向和横向的财务分析,财务比率分析选用了一些核心的财务指标,对企业的偿债、盈利、营运、发展能力以及现金流量进行分析,从多个角度评析该企业的经营成果和财务成果。首先将房地产业几家代表性企业的资产负债表对比分析,融创2019年度销售额较2018年增长了20.79%,预计达到5553亿元,可见,融创的业绩绩效仍存在较大的发展潜力,并未受到太多政策的影响,接下来通过下面的财务绩效分析深入分析融创的“潜力”。

  表1销售额五年对比

  公司名称 2018销售额 2019销售额 增福

  万科 6069.2亿元 6312.1亿元 4%

  碧桂园 7286.9亿元 7715.3亿元 5.88%

  保利地产 4050亿元 4702亿元 16.1%

  中海地产 2687.9亿元 3301.3亿元 22.82%

  融创中国 4600亿元 5556.3亿元 20.79%

  财务比率分析

  偿债能力分析

  探究企业的偿债能力水平在本篇文章中我选取了流动比率、速动比率、实际负债率等,作为短期偿债能力的指标;通过对资产负债率、偿债比率等指标对企业长期偿债能力进行分析。下面将对其进行详细分析。

  表2偿债比率分析

  项目 2019年6月30日 2018年12月31日 2017年12月31日 2016年12月31日 2015年12月31日

  短期偿债比率 流动比率 1.16 1.17 1.3 1.5 1.45

   速动比率 0.46 0.45 0.48 0.72 0.68

   实际负债率 0.660 0.620 0.692 0.762 0.716

  长期偿债比率 资产负债率 0.908 0.898 0.903 0.879 0.832

   产权比率 9.920 8.803 9.276 7.279 4.948

  我们一般认为将流动比率一般认为应当控制在2:1左右、速动比率一般控制在1:1左右,这样企业的短期偿债水平处于正常水平,而融创的流动比率平均在1.5左右而融创的速动比率在0.45左右波动,可知融创在近期的偿债能力较差,下图是将融创与保利地产、万科、碧桂园、中海地产的流动比率和速动比率横向对比,发现融创集团的流动比率较低,速动比率仍高于行业平均水平,综合分析得出融创集团存在较强的短期偿债能力。

  图1近五年流动比率对比

  图2近五年速动比率对比

  下面分析融创的长期偿债能力情况,资产负债率是反映企业负债水平的综合指标。债务人企业应当适当控制资产负债率水平,过低水平会使企业财务杠杆过低,不利于企业的长期发展;而过高水平的指标则会让企业负债压力过大,同样不利于企业长期发展。而融创近期的资产负债率在90%左右波动,资产中有九成是公司举债取得;而分析产权比率分析,仅有10%左右的资产来自于所有者权益投资。再通过横向对比发现,融创集团在几家企业的对比中最高,由此可见,融创在长期发展中承受较大风险。但不能得出“在几家公司中长期偿债能力最差”的结论。房地产行业整个行业在多数企业的债务水平都偏高,这也是企业需要大量资本投入的性质决定,有些小型企业的资产负债率达到200%以上都是较为常见的情况。研究债务结构发现,房地产行业较为特殊的地方在于,企业的部分债务来自于预收账款,预收账款是出售房产客户提前支付的订金,相当于企业得到一笔无息贷款,因此房产业的实际长期偿债能力远低于资产负债率所描述的为真实描述融创的偿债能力,在此引入净负债率这一指标,更适合衡量房地产企业负债状况。净负债率高的企业财务费用支出相对较多,压缩了更多的利润。截止到2019年6月30日,融创净负债率达到67.3%,较2018年年底上升7.4%个百分点。经过几家公司进行横向对比,融创的净负债水平处于较高水平,并呈现一定的增长趋势,保利地产的净负债率较高,但呈现一定的下降趋势。由此可见,融创的经营存在较大的财务风险,长期偿债能力较差。

  图3近五年资产负债率对比

  表3净负债率对比

  公司名称 2018年年末净负债率 2019年年中净负债率 变动幅度

  万科 30.9% 35.04% +4.14%

  中海地产 33.7% 35% +1.7%

  碧桂园 49.6% 58.5% +8.9%

  融创中国 59.9% 67.3% +7.4%

  保利地产 80.55% 76.64% -3.91%

  盈利能力分析

  介绍融创企业获取利润的能力选择销售毛利率、销售净利率、净资产收益率、总资产净利率以及投资资本回报率分析企业的获利能力。由下表可知,融创集团在2019年销售毛利率为24.19%,比2015年高出12%,但企业销售净利润在2019年为14.69%,与2015年的15.68%基本持平,造成这种情况的原因是,融创主营业务方面的收入在为企业创造利润方面的能力逐渐变强,但企业费用与成本也在在不断的提高。与四家同行业企业进行横向对比可见融创的销售毛利率在几家公司中一直在最低水平,但整体上处于不断上升趋势;销售净利率波动程度较为剧烈,个别年份的数据偏高或偏低,融创的销售净利率处于行业平均水平,并没有因产品领先战略而获得较高利润,这和融创近年来大规模的借债融资和购入较多固定资产有关,因融创前几年一直处于扩张阶段,因此购买扩张所需资源势必会反映在指标上。净资产收益率在2017年、2018年两年保持较高水平,到2019年中期又回归到正常平均水平。净利润收益率在2017年、2018年两年处于行业较高水平,在融创未进行增股的情况下,这两年的利润达到较高水平,结合两年的销售净利率可以看出,利润的增长是由更大程度上的收入增加带来的,由2017、2018两年可以得出企业的盈利能力较好,在2019年净资产收益率又退回到17%,可见融创的盈利能力正在由上升向平稳发展过渡。

  表4近五年盈利指标分析(单位:%)

  项目 2019年6月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月

  销售毛利率 25.19 24.96 20.69 13.72 12.42

  销售净利率 14.69 13.98 17.71 8.31 15.68

  净资产收益率平均 17.13 32.92 32.81 11.72 18.65

  总资产净利率 1.3 2.47 2.4 1.21 2.89

  投入资本回报率ROIC 1.49 2.85 2.87 1.54 3.67

  图42019年中期销售毛利率对比

  图5销售净利率对比

  图6净资产收益率对比

  营运能力分析

  如下表所示,近年来,融创先后购入较大规模的存货数量,但销售数量的增加不能弥补存货数量的增加导致存货周转率一直呈现下降的趋势。2019年中期计算的数据因存在较多的会计估计,参考性较弱。横向分析可得,融创的存货、流动资产、总资产周转率都处于较低水平,且仍呈现不断下降的趋势,由以上分析得知,融创的营运能力有待提高,加快速度去库存仍是企业目前的首要目标。

  表5营运指标分析(单位:次)

  项目 2019年6月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月

  存货周转率 0.16 0.29 0.24 0.34 0.41

  流动资产周转率 0.13 0.24 0.18 0.2 0.24

  固定资产周转率 1.42 2.82 3.31 114.85 351.92

  总资产周转率 0.1 0.19 0.14 0.17 0.2

  图7存货周转率对比

  图8流动资产周转率对比

  图9总资产周转率对比

  现金流量分析

  现金流量分析通过将企业现金流量表中数据进行对比,反映了企业实际现金流动状况。下面分别对其进行现金获利能力分析。

  由下图经营活动净流量在前几年一直处于波动状态,从2018年以来,经营现金流趋向平稳发展,但总额连续减少持续三年,表明融创房地产存在销售不畅、回款困难等的问题。投资活动净现金流量都为负值,说明投资取得的现金低于对外投资现金,这与融创近年来持续并购了几家地产公司、扩大企业发展规模、积极发展多元化战略有关。融资活动现金2018年、2015年呈现负值,在2016、2017、2019年对外呈现为正值,由此说明融创在控制企业的借款数量,适度控制企业的财务杠杆。

  表5现金流量金额对比(单位:元)

  项目 2019年6月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月

  经营活动产生的现金流量净额 43,077,106,000.00 52,054,706,000.00 75,099,369,000.00 4,616,030,000.00 15,942,031,000.00

  投资活动产生的现金流量净额 -63,040,531,000.00 -34,078,864,000.00 -120,168,735,000.00 -34,478,916,000.00 -12,531,885,000.00

  融资活动产生的现金流量净额 42,798,719,000.00 -10,426,889,000.00 61,363,631,000.00 59,230,292,000.00 -1,622,955,000.00

  现金及现金等价物净增加额 22,835,294,000.00 7,548,953,000.00 16,294,265,000.00 29,367,406,000.00 1,787,191,000.00

  现金及现金等价物的期末余额 99,235,053,000.00 76,181,041,000.00 68,433,256,000.00 52,086,050,000.00 22,687,280,000.00

  杜邦分析法

  通过财务比率的横向和纵向分析之后,接下来通过2019年中期财务报表数据计算所得的杜邦分析图综合分析一下企业的绩效情况,综合考虑了企业的盈利能力、营运能力、资本结构。由图可知,融创集团的销售净利率、总资产周转率都仅仅处于行业的平均水平,而对比下图的三家权益乘数发现融创的权益乘数处于较高水平,这样计算出的净资产收益率也处于较高水平,高于碧桂园和中海地产,由此分析,从企业股东的角度上看,融创财务杠杆水平较高,债务杠杆水平高,净资产收益丰厚,同时承担的风险也较高。

  表6权益乘数五年对比

  项目 2019年中 2018年 2017年 2016年 2015年

  融创 10.92 9.8 10.28 8.28 5.95

  碧桂园 9.37 9.4 9 7.25 4.05

  中海 2.5 2.47 2.36 2.51 2.17

  图10融创集团杜邦分析图

  融创问题总结及对策分析

  通过分析融创中国的各个财务指标,反映出其内部存在的一些财务问题。与行业中其他的房地产公司所擅长的"杠杆技术"相同,融创一直以来也深谙此道,并运用的炉火纯青。在行业中拥有高于平均水平的净负债率,所有者权益仅仅占负债的10%,持有股票的股东的收益率较高的同时企业股东承担的风险也较大。然而高负债率并非是绝对的危险信号。近年来,融创一直投资发展的文旅项目,涉足的新项目也逐渐在吸引众多人们的眼球,这无疑将会给企业的收入带来不小的提升,也会缓解企业的部分偿债压力,但正值疫情时期,无论是房产销售,还是文旅项目的开展都将受到很大的打击,因此,高负债水平也会对企业的发展产生不利于企业发展的影响。对此,我提出一些自己的意见。

  首先,融创应做出实际的改善企业的债务的杠杆比率的举措,企业的发展应基于健康稳定的基础上。在这个众多房产企业相继改革的阶段,融创也应改善自己的杠杆比率,这不意味着企业不能有杠杆,企业没杠杆也会造成资金闲置损害企业的发展利益,适当的杠杆水平更加有利于企业的快速发展。而融创拥有充足的土地储备,有充足时间优化企业的杠杆比率。随企业杠杆的较低,企业的盈利能力也会逐渐提升。

  其次,提高企业的营运水平,由以上分析可得,融创的营运能力仍有较大进步的空间,总资产周转率影响净资产收益率,这会使企业的总资产周转率上升,有利于企业股价的上升。要提高融创的营运能力,就应控制好各个资产占总资产的比例,流动资产和固定资产的比例关系,在企业总产量规模不变的状况下尽可能扩大营业收入,促进企业资金运营向良好方向转变。防止出现流动资产或固定资产闲置的情形,提高各项流动资产的利用率和利用效率。

  融创应致力于提高企业的业绩水平,严格控制企业成本与费用。融创的收入增长迅速但利润却没能相应提高,因此,融创在费用和成本的控制上仍需发力。融创是民营企业,民营企业借债利息率较高,这无疑会增加企业的负担,而企业本身的从购房者手中得到的订金是无息贷款,使用的费用更低。

  企业在扩大业务发展的过程中,应当同时保持敏锐的洞察力,积极反思和改善公司内部不够完善的绩效管理系统,深刻考虑并大胆引进平衡计分卡,OKR等先进完备的绩效管理方法,学习吸收大型企业成功的管理理念,帮助企业重新设置自上而四个必要维度设计全面的绩效评价机制与绩效反馈机制,促进企业绩效系统良性循环。目标管理法更是充分考虑员工的需求,给予员工更多的关注。OKR充分吸收了平衡计分卡和目标管理法的精髓。平衡计分卡着眼于企业战略,从公司级、部门级、员工级的四项维度进行战略分解,OKR则不需要对所有部门、所有员工的四项维度进行分解,只是对具体员工设置针对性的指标。OKR吸收了目标管理法,注重公司对员工个人的培养,让整个公司更具人情味,为员工设置目标,并依据不同员工的需求,关注员工,开展针对性的培养。

  结论

  近年来,我国房地产行业进入密集型调控阶段,在政府控制消费者购房、控制企业土地采购、控制企业贷款、控制房价等一系列调控措施的实施之下,房企融资难度大,企业发展节奏变缓,纵多房地产企业基于较大的发展压力之下,市场的销售规模向头部企业集中,一些小型房产企业面临破产风险。融创集团仍坚持良好的发展态势令其他房企侧目,业绩的优异离不开企业正确的策略,强运营去杠杆、多元发展、产品领先战略,狼性文化的影响,但通过分析发现,融创在发展中仍存在风险因素,企业负债水平较高,杠杆比率较高,2019年上半年企业收购,企业净负债率持续升高,这都让企业的长期发展能力受挫。企业的营运能力处于一般水平,“强运营去杠杆”仍需要较长时间来配合实施,谨慎借款,谨慎投资,稳定企业发展,促使整个企业的发展向更好更快方向转型。