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论文知识案例-建筑物小区业主内部关系纠纷研究
时间:2021-04-28 18:55:11

  改革开放之后,中国的经济迅速增长,人口不断增加,越来越多的公民从农村涌向城市。城镇人口激增与相对固定的城镇土地产生矛盾,造成城镇住宅供不应求。为满足日渐新增的住宅需求,建筑集中的住宅小区数量愈发增多,小区内部建筑也向更高更密的趋势发展。时至今日,一个小区通常聚集上千位业主,业主之间的摩擦纠纷屡见不鲜。截至2019年年末,城镇常住人口占总人口比例已达到60.6%,这些人口中居住在小区的又占了绝大部分,因此,对业主纠纷的研究极其具有现实意义。笔者将从建筑物区分所有权的角度对业主所享有的权利、业主纠纷的成因、常见类型以及如何减少业主之间的摩擦纠纷进行一个简单的研究探讨。

  “业主”一词是从由香港传入而来,随着我国城镇住房状况急剧发展,“业主”渐渐成为具有物业产权者的代称,并逐渐被我国法律法规所承认。根据2003年《物业管理条例》第六条的规定:“房屋的所有权人为业主。”2007年,《物权法》在第六章专门规定了“业主的建筑物区分所有权”制度,但遗憾的是,此时物权法并未规定“业主”的概念。2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称《建筑物区分所有权司法解释》)中对“业主”作出了规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节[《中华人民共和国物权法》第28条:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

  《中华人民共和国物权法》第29条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”

  《中华人民共和国物权法》第30条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”

  《中华人民共和国物权法》第31条:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”]规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”

  综上所述,“业主的建筑物区分所有权”中的“业主”应当理解为区分所有建筑物专有部分的所有权人。而获取建筑物专有部分所有权的途径主要有以下几种:1.依法登记取得建筑物专有部分所有权。2.因事实建造行为而取得专有部分所有权。3.因法律文书或者政府征收取得专有部分所有权。4.因继承遗产或者接受遗赠而取得专有部分所有权。除此以外有一种特殊情形也应当被认定为业主,即在民事主体已经签订了合法有效的商品房买卖合同,并且已经合法占有房屋的情况下,即使未经登记,也不影响占有人被认定为《物权法》第六章所指的“业主”。

  (二)建筑物区分所有权

  在我国,建筑物区分所有权制度在2007年的《物权法》中首次出现。在国外,一些国家对该制度也有明文规定,例如德国的“住宅所有权”、法国的“住宅分层所有权”等。各个国家的经济与政治背景相差甚远,因此各国对建筑物区分所有权概念的界定各不相同,主要形成了四种学说。

  1.一元论说

  一元论说认为建筑物区分所有权只包含单一权利。一元论说又包括“专有权说”与“共有权说”。

  “专有权说”认为,建筑物区分所有权就是业主对专有部分享有的所有权,而不包含共有权或是其他权利。这一学说是法国学者对《法国民法典》第664条解释时提及的[小沼进一.建筑物区分所有权之法理[M].法律文化社,1992:301.]。该学说提出后,获得了我国台湾学者刘德宽先生、史尚宽先生的支持,日本学者我妻荣、玉田弘毅先生也赞同专有权说。

  “共有权说”与专有权说相对立,认为建筑物区分所有权追根到底而言是一种共有权。此学说系由法国学者拉贝、普鲁东在对《法国民法典》第664条进行解释之时提出的。在立法方面,《瑞士民法典》就采取了共有权说。

  2.二元论说

  依照“二元论说”的观点,建筑物区分所有权包括两种形式的所有权,一是专有权,二是共有权。这种学说最早是由法国学者在批判一元论说的局限性时提出的,二元论最大的贡献是将建筑物区分所有权界定为一种复合性权利。二元论说受到台湾学者郑玉波、黄月钦等一些学者的支持。现行的《台湾民法典》也采取了本学说,该法典的第799条规定:“数人区分一建筑物而各有其一部者,该建筑物及其附属物之共同部分,推定为各所有人之共有,其修缮费及其他负担,由各所有人按其所有部分之价值分担之。”

  3.新一元论说

  “新一元论说”是由法国学者舍瓦利耶在1938年时提出的,这种学说又被称为“享益部分说”。该学说创设了一种新的物权,它把专有与共有两部分合并,称作“享益部分”。换而言之,在新一元论说中,建筑物区分所有权指的就是业主对“享益部分”享有的所有权。此学说得到了吉沃尔等多数法国学者的认同。

  4.三元论说

  德国美因兹大学的教授贝尔曼是三元论说的首要倡导者。三元论说认为,建筑物区分所有权由三项权利构成:“一是区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有权,二是区分所有人对共有部分所享有的共有权,三是区分所有人基于管理、修护、修缮建筑物等共同事务而产生的成员权[贝尔曼.德国住宅所有权法[J].法学论丛(台),13-1.]。”在三元论说中,专有权、共有权、成员权应当被视为一个整体,这意味着业主无法单独转让其中一项权利,而应该将三项权利一并转让。三元论说赋予了建筑物区分所有权物法性与人法性的双重性质,提出后得到了日本学者丸山英气、我国学者陈华彬教授等人的赞同。在立法方面,《德国住宅所有权法》就采用了三元论说。

  笔者认为,在以上四种学说中,三元论学说更具科学性,应当采用三元论说对建筑物区分所有权作出界定。(1)一元论中,不论是专有权说还是共有权说,都是片面的、不完整的。这两种学说都仅仅承认了区分所有权的单独某一个方面,这与建筑物区分所有权的复合性是不相符的。如果认为建筑物区分所有权只包括专有权,这意味着建筑物区分所有权沦为一般所有权,导致业主无权行使共有权,也无权参小区共同事务的管理。而如果认为建筑物区分所有权只有共有权,没有专有权与成员权,那么共有权和专有权将会失去存在的依据,因为专有权是共有权和成员权的基础与前提,皮之不存,毛将焉附?(2)二元论说将建筑物区分所有权界定为专有权与共有权的结合。这一学说克服了一元论说的片面性,具有一定的进步意义,但仍有局限性,它没未对成员权作出规定。(3)新一元论说产生于批判二元论的过程中,它的特点在于它创造了一种全新的物权种类。但它实质上并未超越二元论说,只是把二元论说中的两部分权利抽象为单一的“享益部分”,甚至可以认为是二元论说翻版,在理论与实践上不具有实质的指导意义。(4)三元论说不同于以往的学说,它最大的进步是把成员权归入建筑物区分所有权中,使建筑物区分所有权成为了一种既具有物法性质也具有人法性质的复合型权利,弥补了三种旧学说的缺陷。它在二元论的基础上赋予了业主参与小区共同事务管理的权利,反映了建筑物区分所有权的本质特征。

  我国对建筑物区分所有权的法律规定采取了何种学说?笔者认为我国采取系采三元论说。根据我国2007年《物权法》第70条以及2020年《民法典(草案)》第271条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。由此可见,《物权法》将建筑物区分所有权划分为三部分,且恰巧与三元论说中的专有权、共有权、成员权形成对应。因此,笔者认为我国《物权法》第70条对建筑物区分所有权的规定采取了三元论说。

  二、基于专有权产生的业主内部关系纠纷

  (一)专有权的涵义

  《物权法》第71条对专有权作出了规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”这条规定包含了两个部分,第一部分规定了专有权的内容。第二部分则是对专有权的行使界限作出了规定。

  专有权的权利客体是区分所有建筑物的专有部分。根据《建筑物区分所有权司法解释》第2条的规定,界定专有部分需要同时满足三种条件:“(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”由此可见,要对专有部分作出准确界定,需要把握“独立”二字。首先,是空间结构上的独立性,这意味着建筑物的各个专有部分在客观上可以分离出来的,这种分离既是和其他业主专有部分的分离,也是和公共空间的分离。其次,是使用价值上的独立,这通常表现为业主对自己专有部分之功能的不同利用,并且这种利用还不需要依赖小区或建筑物其他部分的功能,例如独立的部分可以作为住宅使用,也可打造一个休闲娱乐空间等。最后,是法律地位上的独立。也就是说,可以通过办理登记将房屋过户等。

  (二)业主改造专有部分内的建筑而引发纠纷

  业主对专有部分享有占有、使用、收益与处分的权利,因此,他可以按照自己的意愿对其专有部分进行装修或是合理的改良。业主在对自己的专有部分加以改建或是增建时,应当注意到专有部分仍然是整个建筑物的一个组成部分,对专有部分的过度改造可能会影响整体建筑物的安全。并且在其专有空间内实际上存在存在着一些结构仍属于小区业主的共有部分,例如在建筑物中起支撑作用的粱、柱等。这些粱、柱即使位于业主的专有空间内,但并不属于业主专有,业主不能对其任意改动或损害,需要服从共同利益。若因任意改动而危及整栋建筑物的安全或者影响建筑物的外观时,可能会对其他业主的专有权利造成侵害。例如,北京的王女士在没有任何单位批准,且未征得邻居王先生同意的情况下,擅自对其住宅进行拆分,并将其住宅内的承重墙拆除,导致邻居王先生所有的房屋面临重大的安全隐患,王先生为此将王女士诉至法院,要求王女士赔偿其住房。[韩阳.装修房屋拆除承重墙,邻居起诉索赔一套房[EB/OL].中国法院网,2008-12-13.]。还有的业主在其专有空间建设夹层,增大了称重粱、柱的负担增加,即使这种行为在形式上属于行使其专有权权能范围内的行为,但只要对其他业主的共同利益有所损害的,也是构成对其他业主的侵权。

  (三)业主因未按专有部分本来用途进行使用而引发纠纷

  在实践中,业主未按照专有部分的本来用途进行使用的最常见例子就是“住改商”现象,即将住宅改变为经营性用房,这种现象一直以来困扰着公众。小区内有的业主会私自把住宅改为娱乐、餐饮或者办公等商业用途,或是业主将自己的房屋出租后,承租者私自将住宅用作商业目的。“住改商”会带来大量陌生人出入小区,并且营业至深夜甚至是通宵,会对相邻业主的起居、日常生活造成严重影响。还有的“住改商”商家则会进行反复装修,随意拆改承重墙,私改电线和燃气线路等,导致住宅楼的整体结构、其他业主的专有部分遭到破坏,给同一栋建筑物内其他业主的安全造成极大的威胁。

  (四)业主因专有权范围内的设备损坏而引发纠纷

  众所周知,同一栋建筑物内的业主虽然各自拥有并可以独立使用其专有部分,但这种独立性其实是法律所赋予的,实际上各个专有部分在物理结构上相互连接的。因此,在现实生活中常会出现某一业主的专有部分内的设施发生故障或被损坏,导致相邻业主的专有部分也会遭到相应损坏,这就构成了对相邻业主的专有权侵权。例如,楼上业主的厨房或者卫生间的水管破损漏水,导致楼下住户的电灯短路、地板被淹,这一现象在日常生活中比较常见,如果楼上住户不积极解决这类问题,消极怠慢,则会引发更为严重的纠纷。

  三、基于共有权产生的业主内部关系纠纷

  (一)共有权的涵义

  建筑物区分所有权之共有权,是指建筑物业主依照法律、合同、所有权人之间的规约,对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益、管理的权利[陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社,2007(7).]。展开来说,共有权主要包括以下权利:1.使用权。业主对共有部分应按性质、用途、构造、种类等不同或按管理规约规定进行合理使用[梁慧星,陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,2007:171.],使用方式包括同时使用和轮流使用,使用过程中不受业主

  所占专有部分份额的限制。2.收益权。收益权是指共有权人按照小区管理规约或者其所占专有部分份额,获得共有部分所产生利益的权利。收益来源有广告收入、车位出租、共有房屋出租等。3.修缮改良权。修缮改良权是指业主在不影响共有部分安全以及使用,或不改变共有部分固有属性的前提下,对共有部分享有修缮和改良的权利。4.改建、重建权。我国《物权法》第76条明确赋予了业主对共有部分享有改建、重建的权利。所谓改建,指的是在保留原建筑物基础结构的情况下,将一部分拆除进行改造建设。而重建指的是将原有的建筑物拆除后建设新的建筑物。当建筑物的共有部分经过长期使用,建筑老化而破损严重,存在巨大安全隐患时,业主可以对建筑物进行改建或重建。但需要注意的是,改建或重建建筑物,应当以通过特别多数决为前提[《中华人民共和国物权法》第76条.]。

  共有权的客体是指区分所有建筑物中的共有部分。我国《物权法》以列举加排除的方式对共有部分作出了界定。《物权法》第73条对建筑区划内的道路以及绿地权属作出了规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”《物权法》第74条对车位、车库的权属作出了规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”2009年,《建筑物区分所有权司法解释》第3条同样以列举与排除的方法,对共有部分作了更为详细的界定:“建筑区划内的以下部分,应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

  (二)业主擅自占用、处分共有部分而引发纠纷

  业主擅自占用、处分共有部分而引发纠纷,是实践中最为常见的现象。我国法律赋予了业主对共有部分的合理使用权、以及在经过业主大会和相关利害关系人的同意后对共有部分进行修缮改良、改建重建的权利。有些业主缺失相关法律知识,会自然而然的认为靠近其专有部分的共有部分也应当任意为其适用,便会在未履行任何程序的情况下对共有部分进行擅自占用、处分。事实上,擅自占有与处分共有部分已经超出了法律赋予业主的共有权范畴。在实践中,业主擅自占用、处分共有部分的情形多种多样,比较常见的是在楼道长时间堆放生活垃圾,甚至是在小区空地长时间堆放废旧家具、电器等大件物品。有的业主在装修过程中,擅自拆除房屋承重的粱、柱子,给同楼业主的安全带来极大的威胁。除此之外,有的业主会擅自在楼道搭建杂物室,导致楼道更加狭窄,给其他业主通过增加了障碍与难度。还有的顶楼业主在没有得到本楼任何业主同意以及没有得到任何审批的情况下,将住宅的楼顶建设成自己的花园。部分底楼业主还把自家窗外的绿化围上栅栏,意图归为己有。

  (三)业主擅自改变共有部分功能而引发纠纷

  业主擅自改变共有部分功能往往是在其擅自占用、处分共有部分的基础之上,且侵权程度较之更甚。小区共有部分各自有其固有功能,例如楼道的功能是供同一栋建筑物的业主上下楼通行、进入自己的专有部分,小区道路的功能是供本小区住户及其车辆通行,绿化除了美化环境、还有净化空气减少污染的功能,篮球场、网球场的功能是供业主娱乐锻炼。但有些业主为了满足自己的需求,擅自改变共有部分功能进行使用,例如:有的业主会擅自把小区原有的共有绿化植被铲除,改建成自家菜地,长沙市的彭先生甚至擅自在共有绿化地上挖坑改建成养鱼池。还有的业主会在绿化树木之间擅自牵拉晾衣绳,在绳上晾衣、晒被,不仅严重影响绿化美观和小区形象,还会对树木造成压弯甚至折断等损害。除此之外,小区的道路、篮球场与网球场或是公共空地上,也能见到业主随意停放的自行车、电动车、汽车,严重影响这些部分发挥其本来的功能。

  (四)业主擅自使用共有部分进行营利性活动而引发纠纷

  业主擅自使用共有部分进行营利性活动这一行为,侵犯的是共有权中的收益权。共有部分的收益本应按照业主的专有份额进行发放,在业主擅自使用共有部分进行营利性活动的情况下,收益全部归入擅自进行营利活动的业主,这对其他业主的收益权构成了侵犯。一些住宅临街的业主,擅自将住宅变更为商业性用房,随意在外墙悬挂广告宣传牌,自己利用外墙广告增大人流获得收益之余,还给小区其他业主带来不便。部分小区不聘用物业公司而实行业主委员会自我管理的情况下,业主委员会未经过同意擅自把物业用房出租,获取收益,该行为对小区其他业主的共有权造成了侵害。

  (五)广西近五年共有权纠纷概况

  据笔者统计,去除撤诉与法院裁定驳回起诉的案件,广西壮族自治区2015年至2019年共有建筑物区分所有权共有权纠纷案件15起。按年份分类,其中2015年有2起,2016年有2起,2017年有2起,2018年有5起,2019年有4起。按地区分类,南宁市有2起,桂林市有7起,钦州市有2起,柳州市有1起,北海市有1起,玉林市有1起,百色市有1起。在这15起案件中,涉及业主擅自占用、处分共有部分的有15起,涉及业主擅自改变共有部分功能的有6起,涉及业主擅自使用共同部分进行营利性活动的共有2起。由此可见,共有权纠纷案件总体上呈现增长的趋势,每件案件至少涉及业主擅自占用、处分共有部分的情节,在此基础上还可能涉及擅自改变共有部分功能与擅自使用共有部分进行营利性活动的情节。

  四、基于成员权产生的业主内部关系纠纷

  (一)成员权的涵义

  建筑物区分所有权之成员权,指的是业主对小区共有部分所享有的共同管理的权利。正由于成员权存在的基础是全体业主在一栋建筑物内共同居住而形成的共同关系,所以成员权具有很强的“人法性”因素,它不仅仅是单纯的财产关系,还有很大一部分是管理关系。

  成员权主要包括表决权、选举权、参与制定规约权、请求权以及解任、监督管理人以及选聘、解聘、监督管理服务人的权利。其中请求权又主要包括这四种权利:一是请求召集业主大会的权利,二是请求停止违反共同利益行为的权利,三是请求收取应得共有部分利益的权利,四是请求正当管理共同关系事务的权利。按照是否最终影响到权利人实际利害关系,可以将成员权划分为实体性权利与程序性权利。实体性权利包括上述权利的前四项以及请求权中的请求收取应得共有部分利益的权利。而请求权中其他三项都是在业主的实体受到侵害时,为保证实体权利之完满实现而享有的权利,应属于程序性权利范畴。

  (二)侵权主体与侵权行为

  业主一般是通过参加或是监督管理自治机构的途径实现其成员权,因此业主行使成员权的场合主要是在业主大会或是业主委员会会议,亦或是以请求召开业主大会会议的形式行使其成员权。

  如前所述,成员权包含实体性权利和程序性权利,是一种具有双重属性的民事权利。业主主要是通过参加业主自治机构的途径来行使其成员权中的实体性权利,因此,其实体权利受到侵害的场合必然是业主大会会议或是业主委员会会议,在这种情况下,侵权主体应当是业主自治机构,即业主大会和业主委员会。

  而成员权中的程序性权利,在这三项内容中,请求召集业主大会会议的对象为业主委员会,但业主委员会以不正当方式拒绝或不予答复时,则侵害了业主的该项权利。请求正当管理共同关系事务以及请求停止违反共同利益行为的对象则为法院,其请求对象虽然不是业主大会或业主委员会,但请求前提却是业主大会或业主委员会有未正当管理共同关系事务以及违反了共同利益行为的可能。因此,对于成员权中的程序性权利,其侵权主体也应当是业主自治机构,即业主大会和业主委员会。

  由于业主主要是在业主大会或是业主委员会会议上行使其成员权,或是以请求召开业主大会会议的形式行使其成员权,再结合近年来成员权纠纷的实际案例,笔者认为,主要的侵权行为可以归纳为以下三种:1.剥夺或者妨碍业主参加或提议召开业主大会的权利;2.在业主大会或业主委员会会议中妨碍业主行使其权利;3.业主大会或业主委员会的决议侵害了业主的合法权益。

  五、减少业主内部关系纠纷的举措

  (一)建立处罚多次侵权业主的制度

  我国现有的法律并没有对多次侵权业主的处理方式作出规定,没有诸如将多次侵权业主的专有权予以拍卖或者剥夺的规定。在现实生活中这样的情况时常可见:被侵权业主对于侵权业主多次的侵权行为无计可施,这导致被侵权业主的权益遭到侵害,即使对侵权业主提起诉讼并胜诉,侵权业主也怠于履行判决,这导致被侵权业主的权益得不到有效的维护。值得借鉴的是,国外一些国家已经制定了较为完善的处罚多次侵权业主的制度。该制度最早出现在1948年的奥地利《住宅所有权法》中,该法规定了剥夺侵权业主的区分所有权的制度,并将这一制度称为“从区分所有权共同体关系中予以驱逐”。随后,德国《住宅所有权法》对奥地利开创的这一制度予以完善,规定了可以通过多数决的方式对小区中严重违反权利义务的业主进行制裁。瑞士民法中也规定了驱逐特定侵权人的制度。因此,我国可以借鉴以上国家的规制措施,来达到处罚屡次侵犯共有权业主的目的。当出现业主多次侵害其他业主共有权时,应当赋予被侵权业主通过诉讼救济自己的权利,请求法院将侵权业主的专有权进行拍卖。

  (二)完善共有部分登记制度的规定

  预防基于共有权产生的纠纷,应当完善共有部分登记制度,对专有部分和共有部分一并进行登记,从而使相关业主了解共有部分的相关情况。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条虽然规定了“申请人在办理房屋所有权首次登记时,应当将共有部分一并登记。”但基于现实情况随时会变动,除了在第一次登记时要求对共有部分进行登记,还要求应当在任何共有权变动的情况下及时变更登记。现在的建筑物小区共有部分种类愈多、范围愈广,上至同楼业主享有共有权的小区住宅楼顶楼平台,下至业主共有的地下停车场,共有部分都应当进行登记并及时变更登记。

  在登记的基础上,还应当落实公示的方法。当共有部分进行登记或者变更登记时,需要把所变更的共有部分情况及时公布给相关的业主和其他有利害关系的民事主体。这样做不仅可以保护业主的建筑物区分所有权少受侵害,还可以保护业主之外的其他民事主体的权利少受侵害。对共有所有权设立及变更等事项进行登记,有利于促进权利行使。

  (三)规范成员权的行使方式

  业主自治团体包括业主大会和业主委员会。业主大会和业主委员会的人数与权利义务有所区别。业主大会与公司的股东大会相类似。业主大会由一个小区内所有的业主构成,他们通过会议表决形成决议的途径,行使其成员权。业主委员会与公司的董事会相类似。业主委员会成员是由小区业主选举出来的,业主委员会的职责是执行业主大会的决议。

  业主大会或业主委员会会议表决形式包括简单多数决、特别多数决与一致决。一致决是其中最为严厉的表决方式,它最大程度保护了业主的权益。但是,在现实情况中,一致决的形式是最难运作的。因此,一致决应当对涉及全体业主重大利益变更的事项使用,其他非涉及重大利益变更的表决事项应采取多数决。多数决应当在决议事项涉及建筑物业主共同利益、涉及建筑物安全和维护时采取,而其他一般管理事项采取简单多数决。

  规范成员权行使,目的不是限制成员权的行使,只为了保障成员权更好的实现,进而减少实现成员权过程中产生的业主纠纷。

  结语

  建筑物区分所有权是一项特殊并且重要的所有权。随着进击的蓬勃发展,城镇人口比例不断上升,住宅小区也由此兴起,建筑物区分所有权制度也应运而生。由于现在很大部分人口居住在住宅小区中,且单个小区人口密度较大,建筑物区分所有权和人们的日常生活联系愈加紧密。但由于现实生活中人们不了解专业的法律知识,业主之间极易因侵害建筑物区分所有权而产生摩擦。现实生活中侵害建筑物区分所有权的情形时常发生,透过业主之间的具体纠纷来看,建筑物区分所有权制度仍有不完善的地方,本文分析阐述了业主内部纠纷的产生原因,归纳了一些建筑物区分所有权制度的改善方向,希望我国建筑物区分所有权制度可以不断完善与进步,更好地保障业主的合法权益。