中国知网查重 高校在线论文查重入口

立即检测
  • 58 元/篇
    系统说明: 知网职称论文检测AMLC/SMLC是杂志社专用系统,针对投稿论文、评审论文、学校、单位职称论文的学术不端重复率检测系统。
  • 288 元/篇
    系统说明: 知网本科论文检测PMLC是最权威的大学生毕业论文检测系统,含“大学生论文联合对比库”,国内95%以上高校使用。检测结果和学校一致!
  • 498 元/篇
    系统说明: 此系统不支持验证!可用作研究生初稿检测,相比知网VIP5.3缺少“学术论文联合对比库”,检测结果有5%左右的误差!(论文中若参考往届研究生论文,重复率误差会较大)
  • 128 元/篇
    系统说明: 大分解论文检测系统,对于想检测学术不端文献检测系统,而又价格便宜的同学可以选择,限每篇2.9万字符,结果与大学生PMLC、硕博VIP定稿系统有出入!
  • 68 元/篇
    系统说明: 知网论文小分解检测系统,适合中国知网初稿查重,数据库和定稿查重不同。结果与本科PMLC,研究生VIP5.3有出入,限每篇1.4万字符!
  • 3 元/千字
    系统说明: 学术家论文重复率检测系统,支持学位论文、毕业论文、投稿论文、职称评审论文,提供全文对照,word标红报告,性价比超高!
论文案例分享-中国房地产企业国际化经营案例分析
时间:2021-03-26 20:25:26

  据《中国统计年鉴2019》,截止至2018年底,全国房地产企业共计97937家。在资本全球化的大背景下,中国房地产企业也开始进行国际化经营。因为刚刚开始,所以没有成熟的国际化经营体系,如何在我们完全不了解的境外环境下让企业在此拥有一席之地是个难题。碧桂园集团作为中国房地产的龙头企业,早在2011年已经开始向开海外拓展。截止至2020年1月,碧桂园海内外业务共计操盘金额为448.1亿元,实际操盘面积为496.5万平方米位居第一。然而,在2018年8月29日,马来西亚总理马哈蒂尔宣布:在马来西亚的碧桂园“森林城市”项目不得向外国人销售。政府不会向外国人发放签证以令其可在森林城市居住。这使得碧桂园该项目宣告失败,成为了一项房地产企业国际化经营失败的案例。本文通过研究中国房地产企业国际化发展的现状,剖析中国房地产企业国际化经营面对的风险,总相应对策,在对碧桂园集团在马来西亚的“森林城市”项目失败分析基础上,对中国房地产企业海外拓展时可采取的挽救措施进行展望。

  随着我国“走出去”战略和“一带一路”合作倡议的颁布和实施,中国房地产企业有了迅猛的发展,政府也积极支持房地产商品化。2003年国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),完善了住房供应政策,也增加和完善了商品房的建设和管理。房地产企业也因此迎来了其黄金时期,大量开发商进入市场,政府通过取消集体土地的建设用地使用权,取得房地产市场经济的高速增长。但随着国内市场竞争日益激烈,并且在资本全球化的趋势下,中国房地产企业也不得不通过实现国际化,才能开拓新市场、分散风险、提高收益。目前,中国一部分房地产企业(例万科集团、碧桂园集团、恒大集团等)踏上了国际舞台并获得了可观的成效。但是,由于对国际化经营经验的缺乏,大部分中国房地产企业在初次踏入海外市场时都是“摸着石头过河”,没有独立的经营策略和规避风险的方案。因此当经营不慎时,如何规避风险以及降低损失依然需要深入探讨。

  碧桂园集团作为中国房地产的龙头企业,其在海外拓展中的案例非常具有研究代表性。截止至2020年1月,碧桂园海内外业务共计操盘金额为448.1亿元仅次于万科地产(561.2亿元),操盘面积为496.5万平方米位居第一。2011年,碧桂园集团作为开辟海外市场实现国际化经营的“第一梯队”之一,在马来西亚新马经济区投资开发“森林城市”项目。“森林城市”规划约30平方公里,包含首期填海四个岛约20平方公里、二期高尔夫生态度假区8平方公里(距森林城市约9.6公里)和约2平方公里的建筑工业化产业园。计划开发建设25-30年,打造可容纳几十万人口的智慧生态城。该项目一经推出,就吸引大量优秀企业和国际资本投资的注意,大量中国消费者及有移民倾向的消费者选择购买。尽管碧桂园集团拥有多年国际化经营经验,在2018年8月29日,马来西亚总理马哈蒂尔宣布:在马来西亚的碧桂园森林城市项目不得向外国人销售。政府也不会给外国人发放签证以令其可在“森林城市”项目内居住。该举动使得碧桂园这一项目宣告失败,也成为可供后人参考的一项房地产企业国际化经营失败的案例。

  目前学术界研究中国房地产企业国际化经营失败的案例分析寥寥无几,大部分的学术研究都仅仅根据中国房地产企业经营的现状,分析出中国房地产企业开拓海外市场的风险并探讨应对风险的措施。而并没有针对已经宣告失败的房地产项目的案例分析,缺乏针对性的中国房地产企业海外经营失败之后如何拯救或者降低损失的探讨和剖析。这说明我国目前房地产业走国际化道路的模式和规划还不够成熟和完善,没有成套的房地产企业经营方案。在众多文献中也是只有成功案例的借鉴没有失败案例的教训。因此对于中国房地产国际化经营失败案例的分析和寻找挽救措施使得损失降到最小就显得尤为重要。

  2中国房地产企业国际化经营现状

  房地产业作为中国经济产业的重要支柱,在推动经济发展上发挥着不可忽视的重要作用。为了增加在全球房地产市场上站稳脚跟,越来越多的房地产企业选择走上国际化经营道路来为企业寻求新的发展空间,该举措同时提升了中国房地产产业在国际的竞争力,有效推动中国经济的发展。

  2.1中国房地产企业海外投资方式

  中国海外房地产投资较西方国家起步略晚。在投资金额方面,2009年至2016年中国资本投入海外房地产的金额由6亿美元增长到383亿美元,年均增长率高达100.86%;在高于1亿美元的海外投资案例的数量方面,2009年之前仅出现过1例(2006年),经过2008-2009年的质变期,2009-2012年的平稳期以及2013-2016年的高位增长期,中国海外房地产大型投资案例不论是质变还是量变都有很大的提升。根据戴德梁行数据统计,在2016年的前五个月里,中国投资者的194亿美元资本涌入了跨境房地产市场,仅次于美国的190亿美元,中国资本成为了世界第二大的跨境房地产投资的来源[1]。

  中国房地产企业在海外投资的方式主要有四种,分别是直接购置、合作开发、自主开发和财务投资[2]。直接购置是指投资人审查一家房地产开发商的资质并考查该楼盘的地理位置、建筑面积、所在地政策等状况,若符合自身的需要,投资人与该房地产开发商建立商品房买卖关系,获得该楼盘的全部权利(包括销售权利、使用权利、赠予权力等)。合作开发是指投资人依据自身情况,选择一家或多家有相应资质、实力和资源的房地产开发商进行共同开发。这种合作既可以是建立一家或多家合资、合作的房地产项目的开发公司,也可以是通过合作协议的方式进行约定以达到海外投资的目的。自主开发是指在合法地获得土地使用权之后,在该片土地上根据使用性质、起初规划来进行相应的建设活动;它包括了该项目从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划基础设施、道路、绿化等多项内容组成。财务投资是指由投资人对于一家房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权,实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分等权利。据表1,大部分中国房地产企业在进行首次海外投资开发时会选择以下四种投资方式。

  表1中国部分房地产企业首次投资的海外项目

  开发商时间项目投资方式

  碧桂园集团2011.12马来西亚雪兰莪州两个项目与当地开发商成立合营公司联合开发

  绿地2012.10绿地韩国旅游健康城项目与当地开发商合作共同开发

  万科2013.02美国旧金山富升街201地块高层豪华住宅公寓项目与当地开发商合作开发(94%股份)

  万达2013.06万达-伦敦项目在当地设立子公司负责开发

  浩源投资2015.06新加坡女皇镇邓迪路私宅路段自行开发项目

  数据来源:China Global Investment Tracker、Knight Frank.

  2.2中国房地产企业海外投资规模

  美国企业研究所(AEI)的“中国全球投资追踪”(China Global Investment Tracker)数据库统计:根据图1,自2005年至2016年中国海外房地产投资项目逐渐增多,投资总金额也由约25亿美元增长至250亿美元。由此可见中国房地产企业海外投资规模呈增加趋势。

  资料来源:美国企业研究所官网:https://www.aei.org/china-global-investment-tracker/

  据表2,中国房地产企业投资项目涉猎广泛,在全球房地产市场都能看到中国房地产企业的身影。同时,中国房地产企业对位于亚洲的项目最多为17.820亿美元,其中东亚占比60%(数据来源“中国全球追踪”),说明大部分中国房地产企业会选择地理位置距离中国较近,外交往来也相对密切的东亚国家,也表明东亚国家可能是中国房地产企业开拓海外市场的首选。

  表2 2017-2019中国房地产企业对外投资金额分布(单位:十亿美元)

  欧洲亚洲北美南美大洋洲撒哈拉以南非洲阿拉伯中东地区及北非

  4.65 17.82 0.51 0.38 1.44 6.17 12.95

  资料来源:美国企业研究所官网:https://www.aei.org/china-global-investment-tracker/

  2.3中国房地产企业国际化经营的特点

  对于目标市场选址,中国房地产企业主要选择进入美国、澳大利亚、欧洲这些发达国家和距我国较近的东亚国家,他们更倾向于选择具有移民效应(移民、旅游和留学深造等)的华人聚集区,以达到快速开拓国外市场的目的,同时客户群体以华人为主。因而房地产企业在开拓国际市场初级阶段会继续选用国内的社会与商业网络模式,通过目标国的移民网络关系的优势在目标国进行跨国经营活动来规避经营风险。随着企业的国际化程度和本土程度的加深,目标客户将逐渐由华人转向目标市场本地的消费者[3]。碧桂园马来西亚新山金海湾项目是碧桂园在马来西亚的第三个项目,主导客户已经由华人转变为本土客户,在订购客户中,大约有40%是马来西亚客户、30%来自新加坡、中国客户占比25%,其余5%客户来自其他国家。

  3中国房地产企业国际化经营的风险

  中国房地产企业开拓海外市场的时候,摸索国际化经营道路时会遇到各式各样的风险,不论是经济财务上还是目标市场的政策上,甚至是目标市场本地消费者的需求偏好和本土风俗文化上。

  3.1财务风险

  3.1.1融资与基金方面

  从目前的金融政策来看,国内融资国外用存在着一定的政策壁垒和外币管制,而国际融资又将面临交易对手不了解,融资法律、法规、政策等的不熟悉,合同、文件、函件不一定能准确表达双方的要求与希望,加大了融资的难度和不确定性,因此给开拓海外市场的房地产企业的资金运作带来极大的考验[4]。

  图2 2012-2018中国房地产企业利用外资金额(单位:亿元)

  资料来源:《中国统计年鉴2019》

  具体分析2012—2018年中国房地产企业利用外资的数据可知,2012年至2014海外融资呈现快速上涨的趋势并在2014年达到顶峰,此后利用外资金额又迅速下降。2015年房地产企业海外融资金额仅为2014年的二分之一。说明2012年至2014年是开拓海外市场的黄金时期,也确实有一些开发商在此期间选择开拓海外市场。但从2015开始,中国房地产企业利用外资状况不断恶化,在海外的房地产项目发展也没有开始时顺利。以碧桂园为例,2013年碧桂园在海外的首个项目——金海湾项目开盘,认购近100亿元人民币。而在2015年年末,碧桂园集团的期末加权平均借贷成本为6.20%,同比下降139个基点。

  3.1.2成本方面

  中国的房地产企业在国际化经营过程中成本是最强的竞争优势,原因在于低成本的国内劳动力和整个工程技术的管理甚至是钢铁混凝土等建材的低销售价格。近年来,由于国际经济规则中明确地对劳动力的国际间流动作出限制(这意味着劳务输出的减少),使中国丧失了廉价劳动力成本的竞争优势,外出务工减少意味着房地产企业在开发海外新楼盘时不得不雇佣高劳动力成本的当地员工。中国房地产企业在海外项目所需的劳动力成本也因此增加[5]。

  3.1.3税收方面

  相比于国内房企涉及的主要税种(土地税、增值税等),海外项目则需要遵循当地的税收法规和相应税收政策。比如美国,房地产企业涉及到税收主要包括不动产税、财产税、交易税、所得税和遗产赠与税以及其他服务性税费,这些税收与房地产项目的定价、销售、交房入伙、清算等各个环节密切相关,一处未考虑全面,就有可能直接影响整个项目的投资回报。

  3.1.4汇率方面

  人民币汇率的变动与中国房地产企业在海外项目是否盈利、盈利多少息息相关,突出表现在国际汇率大环境变动的情况下。通常房地产企业在境外的投资是以美元或当地所使用币种支付的,但销售回款则以人民币形式回笼,倘若在销售期美元或其他币种兑人民币汇率频繁变动,产生大幅度的货币升值则会对当期利润造成很严重的不利影响,从而产生较大的汇率风险。

  3.2政策风险

  3.2.1中国关于房地产企业海外投资的政策

  2017年8月,中国国家发展和改革委员会(以下简称发改委)下达《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》,明确限制境内企业开展房地产、酒店、影城等境外投资。发改委称,近年来房地产、酒店、影城等领域境外投资的部分企业频频出手、大额收购,引起了市场和舆论的广泛关注并将上述投资纳入限制类,相关主管部门实行核准管理,强化政府的政策引导,提示企业审慎参与[6]。该《指导意见》的出台,对海外房地产投资起到了限制作用。

  2018年1月,发改委印发《国家发展改革委关于发布境外投资敏感行业目录(2018年版)的通知》,房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部被列入敏感目录和限制企业投资的行业。同年4月,《除涉及敏感国家和地区、敏感行业的企业境外投资项目外,中央管理企业境外投资项目和地方企业投资3亿美元及以上境外投资项目备案核准办事指南》发布,其中表示海外房地产投资项目是需要相关主管部门进行核准,《指南》中所指的海外房地产投资是指需要从境内投入资产、权益或提供融资、担保等,在境外新建或者并购住宅、商业地产项目以及并购用于建设住宅或商业地产的土地等。境内企业通过其控制的境外企业再开展境外投资,若境内企业不投入资产、权益或提供融、担保,且中方投资额在3亿美元以上,则需要提交大额非敏感类项目情况报告表。《指南》的发布虽利于政府对房地产企业的监管,透明了房地产企业在海外项目上的投资,但也使得房地产企业申请开拓海外市场变得困难,手续更加复杂,有可能会使得一些规模相对于龙头企业较小的房地产企业望而却步。

  3.2.1其他国家关于房地产企业海外投资的政策

  以马来西亚为例,近几年马来西亚吸引大批海外消费者前来购置房产。尽管马来西亚在房地产方面的政策已经很优厚,但仍有对消费者不利的地方。比如买房投资不能移民。所以,就是在马来西亚有房,也只有居留权,而不能享受马来西亚的国民待遇。这也是碧桂园在马来西亚的“森林城市”项目宣告失败的罪魁祸首[7]。此外,付款存在困难。在马来西亚买房若需要贷款,只能选择当地的银行或者金融机构,这也需要买家提前做好相关的准备工作。这些政策需要把目光投向马来西亚的中国房地产公司做好充分的研究与准备。

  3.3其他风险

  3.3.1精细化程度和管理模式

  对于碧桂园来说,虽然已成为国内房地产企业的龙头大佬,但是在国际市场上还不是很有竞争力。受个人购房的需要,为了满足主流的、高质量的高端商业地产需求,需要为其提出精细化以及高要求发展趋势[8]。在未来发展趋势下,利用现有的标准还无法满足客户的个性化需要。碧桂园在首次开拓海外市场(马来西亚“金海湾”项目)之时存在的经营人才、管理人才不够,与当地的居民、政府官员沟通困难等问题,因而本土化方式才能将该问题有效解决。

  3.3.2国际知名度较低

  由于房地产产品的特殊性,消费者一般只会在目标市场区域内选择知名度较高的房地产企业。而作为外来房地产企业,由于原(总)公司位于中国或在中国很有名气,海外市场的当地消费者对此并不熟悉,使得中国房地产企业在该目标市场上很难取占一席之地。例如碧桂园集团在国内众所周知,但在刚打开海外市场时也因马来西亚当地不了解该企业而变得困难重重。

  4碧桂园“森林城市”项目案例分析

  4.1碧桂园集团简介

  4.1.1碧桂园集团

  碧桂园集团,即碧桂园控股有限公司,总部位于广东佛山顺德,是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式,业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等[9]。2011年12月,碧桂园开始进军海外市场,在马来西亚及澳大利亚拥有开发项目并基本上都经营得很成功。

  4.1.2碧桂园马来西亚“森林城市”项目

  碧桂园“森林城市”项目地处于新马经济特区——依斯干达特区,距离新加坡直线距离2公里,占地面积约20平方公里,由碧桂园投资1000亿美元与Sasaki等国际知名房地产团队打造的可容纳几十万人口的生态城市。计划中,城市内没有车辆穿行,建筑外墙长满植物,全城地面都是公园。是海外置业和移居留学的不二之选。已签约美国嘉德圣玛丽学校,享受幼儿园到高中国际教育。拥有海之礁滨海商业街、知名奢侈品服务平台——寺库集团旗舰店、H&M旗舰店等奢饰品商业街,酒店、医院等配套齐全。已获批独立海关、免税岛,规划24小时业主巴士往返新加坡,享新加坡都会繁华和马来西亚经济实惠。

  2016年3月6日,马来西亚执政首相纳吉布宣布碧桂园“森林城市”为免税区将设置独立海关,享有部分企业所得税的减免,免除产业盈利税、印花税等其他专属优惠政策。马来西亚驻华大使扎伊努丁·宾·叶海亚表示:“对于马来西亚和周边的国家而言,‘森林城市’项目影响将是巨大的”。按照此前公布的规划,该项目整体将耗时20年开发,是碧桂园集团在海外最大的房地产项目。被寄予厚望的“森林城市”在广告宣传上从不吝啬,央视春晚、NBA赛场,甚至是奥运会赛场上都可以看到“森林城市”的楼盘广告。据界面新闻报道,2016年碧桂园为“森林城市”支出了近20亿元的营销费用。不过,主打“新加坡旁、永久产权、送移民绿卡、价格不足百万”的“森林城市”项目,其最大买家正是中国人。碧桂园集团副总裁朱剑敏介绍,2016年“森林城市”实现销售额180亿元。其中,国内客户占比达到94%。

  然而在2018年,马来西亚国家新闻社报道,新任首相马哈蒂尔在吉隆坡的一个“城市4.0和商业4.0会展”的活动上对媒体表示,他反对为外国人建造一个“森林城市”:“我们不会给那些来购买和居住在森林城市的人提供签证。因为森林城市这个项目是给外国人建造的,而不是给马来西亚人,马来西亚人没有能力去购买这个项目的房子。”

  4.2碧桂园“森林城市”项目失败原因

  碧桂园“森林城市”是继“金海湾”项目之后,碧桂园集团在马来西亚投资的第二大房地产项目,但该项目的发展并没有“金海湾”项目发展的如此顺利,反而在规划5年后宣告失败,碧桂园集团也因此从声誉和收益上承受了巨大的损失。

  4.2.1宣传力度的真实性较低

  毫无疑问,无论从地理优势,还是华人的普遍心理认同感,相比马来西亚,新加坡才是最诱人的因素。大多人更看重的是“森林城市”的位置距离新加坡很近,性价比很高。以至于宣传片中五光十色的新加坡夜景,使不少意向购房者产生了错觉。只有一桥之隔,碧桂园“森林城市”项目巧妙披上了新加坡的外衣。该项目虽然主打新加坡概念,但本身与繁华的狮城并无关系,就像热闹的王府井带不动燕郊的房产一样,该项目的内核驱动将是相对欠发达的马来西亚。虽然碧桂园诚意满满,“森林城市”与新加坡市中心35公里的距离却无法抹去,“工作在新加坡,生活在新山”的意境听上去很美,但每日往返于两地所消耗的时间(来回总共需要经过4道关卡)并不令人感到轻松。每逢遇上关卡大排长龙,单程消耗2个小时也就见怪不怪了。纵使马来西亚时任首相(2016年)纳吉布在今年3月6日的开放盛典上已宣布,同意“森林城市”设置独立海关,但该事项具体落实时间还未有答案。

  在碧桂园的宣传中,关于购房者的居住权,公司宣传介绍如下:“买房送移居‘绿卡’,保留中国国籍,全家有十年马来西亚居住权,专业团队全程服务。”据智通财经调查,该政策实为马来西亚的“第二家园”计划,与传统意义上的“绿卡”有一定区别,传统意义上的绿卡是指持有绿卡的外国人可以享受在该国的永久居住权,可在一定时间内免去出入签证。碧桂园集团的描述存有偏颇之处。而马来西亚的“第二家园”计划,仅仅是全家享10年居住权并且不可以在马来西亚全国境内使用。中国国籍不变,与传统意义上的绿卡差别较大。这就意味着有移民倾向的华人消费者并不可以通过购买“森林城市”的房产来达到目的。

  4.2.2可行性分析不够全面

  4.2.2.1政治方面

  马来西亚是君主立宪制国家,每个州都有一个自己的君主,没有实权。实权在马来西亚内阁(马来西亚内阁是马来西亚政府的行政部门,由马来西亚首相所领)而议会是最高立法机构,由最高元首、上议院和下议院组成。上议院全国的君主是由各个州的君主轮流担任的。而碧桂园“森林城市”项目选址在柔佛州,该项目在马来西亚方的最大受益人则是柔佛州的君主苏丹伊布拉欣.依斯迈。据《星洲日报》(马来西亚发布量最多的华文报纸),碧桂园“森林城市”的两大填海项目均有柔佛苏丹的长子,王储东姑依斯迈依德里斯(Tunku Ismail Idris)参与开发。因此该项目只是得到了马来西亚皇室的大力支持,并未获得内阁的全面认可,即使上任首相纳吉布表示欢迎该项目的发展,而2018年,马哈蒂尔成为首相后,就宣布了该项目不可对外国人销售。马哈蒂尔之所以抨击“森林城市”项目是一个“外国飞地”,是因为这个项目所在地全部由填海建造而成,相当于碧桂园凭一己之力为马来西亚造出了一块法律意义上的领土,这并不符合马来西亚的法律。预见到以后因为沉降问题可能会出现的纠纷2015年,《马来西亚内幕者》报道说,“森林城市”项目所在柔佛州的环境局,已经口头通知碧桂园马来西亚公司,其填海工程面积将受限制,只允许修建原规划面积的四分之一。智通财经旗下《港股挖掘机》报道说,在经过了2014年6月到2015年1月的长期停工后,碧桂园所付出的代价是缩减面积——复工后,碧桂园获批的面积比之前减少了335公顷,而相较最初的1978公顷,最终面积则缩小了多达600公顷。这就意味着,原来计划要造一座城,后来只能修个小社区。在长达20年的开发周期里,有的部分可能只能存在于沙盘中了。

  此外,新加坡方面对该项目并非完全无异议。新加城环保部门曾对项目涉及的填海工程表示关注,指项目没有为环保作充分评估,相关填海工程于2014年6月曾暂停,直至2015年1月才重新启动。

  4.2.2.2地理方面

  将一个岛规划成旅游区,但是马来西亚新加坡周边有无数大大小小的小岛,自然环境远远好过人工的打造的“森林城市”。“森林城市”周围的海是否会被污染也是一大问题,因为柔佛州东边隔岸相望的是新加坡的工业园区,西边隔岸相望的是新山的集装箱港口,这片海域行驶或停靠着无数的邮轮,工业污染物排放量非同小可。而柔佛州本身土地储备就很丰富,填岛可能是为了更加接近新加坡,使得新加坡方对该项目一度持反对状态。

  4.2.3消费者人群方面

  《南华早报》(马来西亚最早的华文日报之一)报道,马哈蒂尔在接受采访时表示他将重新审核在马来西亚的中国投资项目,他认为“我们从这些投资中得不到任何好处,我们不欢迎这样的投资。”并以碧桂园“森林城市”项目为例,指出该项目每套公寓售价高达100万马来西亚令吉(约25万美元),而马来西亚人均年收入仅约16000美元。他表示:“我们没有那么多人能负担得起这么贵的房子,只好让外国人来买。但是,没有人希望看到大量的外国人涌入自己的国家。”

  “森林城市”项目在规划之时,仅顾高收益,没有考虑到当地市场居民的购买力程度和对购房的偏好需求。因而无法得到大部分马来西亚消费者的青睐,因而失去了竞争力。

  5促进中国房地产企业国际化经营的建议

  中国房地产企业在开展国际化经营时,必然会遭遇到各种风险的打击和许多未知因素发生而带来的考验。因此将措施与风险相对应,针对性提出措施建议。然后更进一步的罗列出房地产企业步入国际化经营起步阶段的具体措施,在出现不良状况后尽可能地降低损失。

  5.1中国房地产企业面对风险可采取的措施

  5.1.1应对财务风险

  5.1.1.1选取正确的融资策略

  中国房地产企业开拓境外市场,国际融资极佳的选择,因为国际融资的成本相对较低。国际融资是指通过国际金融市场来筹集企业发展所需的流动资金、中长期资金[10]。目的是进入资金成本更优惠的市场,扩大企业发展资金的可获取性,降低资金成本。最常见的融资方法有五种:国际股票融资、国际债券融资、外国政府贷款、海外投资基金融资、金融组织贷款。对于碧桂园集团来说,2013年4月,碧桂园利用国际债券融资策略筹措新的资金来偿还之前的债务,2015年7月,碧桂园获得了8亿美元的辛迪加贷款(该方式为金融组织贷款),后又陆续追加到9.75亿美元。殊不知对于碧桂园集团来说,这笔贷款的资金成本仅有3.9%[11]。这不仅使碧桂园集团拥有了足够的运作资金,更是降低了融资风险和融资成本[12]。

  5.1.1.2购买国际保险

  中国房地产企业在开展海外项目时可以通过保险手段来降低各项风险产生的损失,发生损失时,可以视情况申请国际赔偿,从而为企业的境外投资构起一道国际保障。由于国外的地产行业项目保险或产权保险等大多是从代理房地产法律业务的律师行业发展起来,从业人员大多是具有丰富房地产开发或从业经验的律师,基本上可以为委托方提供安全可靠的保险业务。

  5.1.1.3妥善利用汇率工具

  中国房地产企业应主动利用各种汇率工具,从各个层面上规避汇率变动的风险。第一,投资币种尽量多元化,可将投资币种分散于于美元、欧元、日元等,可以在较大程度上降低式单一币种贬值或升值所带来的风险,也有利于调节其他币种贬值盈余。第二,利用银行保值工具进行利率调期交易,企业持有的贷款一般为浮动利率,对应的基本指标往往是国际市场上的LIBOR利率(即伦敦同业拆借利率。是指伦敦的第一流银行之间短期资金借贷的利率,是国际金融市场中大多数浮动利率的基础利率。)作为银行从市场上筹集资金进行转贷的融资成本,贷款协议中议定的LIBOR通常是由几家指定的参考银行,在规定的时间(一般是伦敦时间上午11:00)报价的平均利率。),若美元升息,LIBOR利率也会相应提高,则企业的贷款成本也会随之增加。进行利率调期交易后,可以有效地让浮动利率固定,从而降低汇率变动,带给企业的融资成本增加[13]。

  5.1.2时刻紧盯国内外发展政策

  5.1.2.1中国的“一带一路”倡议

  2013年9月和10月由中国国家主席习近平分别提出建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”(以下简称一带一路)的合作倡议,依靠中国与有关国家既有的双多边机制,借助既有的、行之有效的区域合作平台,“一带一路”旨在借用古代丝绸之路的历史符号,高举和平发展的旗帜,积极发展与沿线国家的经济合作伙伴关系,共同打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体[14]。这一策略的发布,使得中国房地产企业大大受益,选择周边国家无疑是最好的开拓策略。我们建议遵守系统和长效机制,房地产调控将在一定时间内进一步加深[15]。根据《中国统计年鉴2016》,中国房地产企业对外总投资额高达18亿美元。

  5.1.2.2目标市场当地的政策

  以马来西亚为例,大部分房地产开发商都会选择马来西亚,主要基于三点:一,当地政府制定许多税收减免政策来吸引外商;二,外汇管制相对宽松,对各种外币的接纳度强,降低了单一货币管制的风险;三,当地华人聚集较多,自然景观迷人,不论是当地华人还是想投资的国人都比较多也较容易购买。马来西亚政府也推出并实施了“第二家园”计划。该项计划时来西亚政府在经济转型计划中为吸引外资、促进该国第三产业发展的一项重要政策[16]。

  5.1.3应对其他风险

  5.1.3.1管理模式

  首先,不论什么行业,各企业都有自己的运营管理模式,而对于跨国企业来说,这种管理模式的差异性尤为突出。由此中国房地产企业在开展海外项目时最大的困难就是地处两国的两家公司难以进行统一化管理。可以与当地房地产企业建立跨国合作,借鉴目标市场房地产企业的技术和管理模式,通过当地公司的帮助了解当地单个消费者的偏好差异性。同时,共享双方的市场能力和员工,渗透式管理模式,相互之间取长补短。

  其次,锁定核心员工,即高端优秀人才,大部分出现在管理层。这些核心人员就像整个人体的“动脉血管”,疏通指挥着自己手下的员工,掌管好自己的部门。美国联邦航空管理署对核心员工的定义为:“占据核心位置的员工,是组织在短期内无法找到合格的替代者,他的职责不能转让给其它员工,他因突发事件而被另外赋予职责时将严重影响和损害原部门的功能和连续性。”基本上,核心员工的数量占企业总人数的20%左右,他们占据了企业将近80%的技术和管理,同时也为企业产生了高于80%的盈利。碧桂园集团自2013年制定并执行“未来领袖”计划,几年来为企业培养了数目可观的核心人才。2014年碧桂园集团创设了“同心共享”合伙人制度,使核心员工的利益与企业发展成果紧密捆绑在一起。该项计划大幅度地提升了核心员工的工作热情,公司盈利和个人收入都大幅上升。

  5.1.3.2国际知名度

  中国的房地产企业在刚开始步入国际化发展时,可以通过与目标市场国的知名房地产企业合作开发市场,这种进入市场的模式被称作国际合作。通过国际合作,企业可以更好地了解目标市场的需求,还能借助合作企业的知名度和专业性为自己进行铺垫,使企业向着更高层次的国际化前进。碧桂园在国际化初期进行马来西亚项目开发的时候就是通过与当地的企业巨头Akipraktis和德国知名建筑企业Bauer集团合作进行开发,虽然只持有60%的股份,不过减少了相当大的投资风险,也能够更加容易地打入当地市场。也因为金海湾项目的成功,碧桂园之后的海外房地产项目开发中大多以独资的方式进行,因为当企业自身已经拥有足够的市场经验和知名度。

  5.1.3.3提升产品自身硬实力

  房地产不同于其他产品,作为商品而言对它的质量要求尤为高。提高商品硬实力也是面对风险的一项基础。房地产企业在建设项目时,选择高质量的建材,规划优美的绿化环境,设计合理的房间格局,以产品自身优势吸引消费者。

  5.2中国房地产企业国际化经营的具体措施

  从中国推出“走出去”战略和“一带一路”合作倡议以来,不少中国知名房地产企业走上国际化经营道路,将目光投向海外市场。在众多项目中,不乏有成功的项目,如碧桂园集团在马来西亚的“金海湾”项目、万科地产在新加坡的“The Glades林曦阁”项目、绿地集团在泰国的“白金湾”项目。但不乏也由失败的项目,其中最为有名的就是碧桂园集团在马利西亚柔佛州的“森林城市”项目。所以,如何采取措施使得开发商企业的损失最小化值得深入研究。

  5.2.1时刻紧盯目标市场及国际市场走向

  从碧桂园“森林城市”项目中,不难发现,该项目最大的失败原因莫过于政治趋势的走势没有看准。房地产企业在探索目标市场时,应将整个规划期内的该国政治走向和可能产生的最坏问题都做好分析,并准备好相应的应对方案。尽可能地避免因目标市场国的政治变化而在项目投入建设时产生损失。

  5.2.2阶段性地向大众公开项目进度

  大部分中国房地产企业的海外投资项目都是以“期房”形式为主,即在楼盘完工之前已经开始进行销售。而这其中对宣传的真实性是一极大的考验,当楼盘面临虚假销售的质疑时,可通过各种有效渠道公开建造进度以证明宣传时没有“说谎话”,运用多媒体渠道,可以将每一阶段的生产进度摄录下来拍成短片放在企业项目官网上,也可通过直播的方式实时汇报进度以供广大消费者监督。甚至可将原材料的生产者公开、检验证明书公开,证明建筑材料的安全性。

  5.2.3针对不同消费人群设计不同风格房屋

  大部分中国发地产企业在开发海外项目时,基调都是定位高端豪宅或商品房,受用人群均是全球的富人,而在目标市场当地的消费者不一定全都买得起高端商品房,因而在销售过程中发现当地购买者较少时,可以深入当地,了解民风民俗和消费偏好,在建成后的室内设计方面设计出更符合当地人民需求的房屋风格以吸引消费者购买。

  5.2.4适当让利出售

  价格通常在消费过程中起到决定性作用。让利销售是指企业以减少产品销售利润为代价,使顾客从购买本企业产品中得到更多的实惠,以促进产品销售的一种特别优惠促销方法。在销售成绩不理想时,房地产企业可以进一步进行计算,适当缩减利润,降低房屋价格,在财务会计上进行现金折扣,提高性价比以吸引顾客。

  5.2.5给顾客提供最完善的服务

  房地产是特殊的商品,对于大多数消费者而言,任何房地产平台卖的产品都是一样的,也就是房子,而服务水平上就要分高低了。可以给用户提供最体贴细心的服务的开发商基本可以取得胜局。因此,企业应该极力加强自身建设,完善自身的服务体系提高服务质量,实现市场细分和客户的需求调查等等。企业可以多多钻研有哪些了解客户需求的方法,只有了解客户才能做到了解市场,只有了解市场才可以做到对症下药。

  6结语

  随着全球经济一体化的发展,越来越多的跨国公司、跨国合作企业出现。结合中国的“走出去”战略和“一带一路”合作倡议,中国企业国际化经营逐渐成为主流,不少房地产企业也瞄准契机开拓海外市场。以碧桂园集团、万科地产为首的龙头房地产企业在国际市场上取得一定的成绩,但也仍然处于不成熟的发展阶段,并未形成完全的发展体系,一边摸索一边经营。因此本文剖析了中国企业国际化经营的现状,分析在摸索中可能遇到的风险并提出相应措施。在面对像碧桂园“森林城市”项目的失败情况时,总结失败原因并为尽可能的降低损失提出几点建议。虽然建议不够全面,但是相信在未来的摸索的过程中会找出更多的方法,中国房地产企业国际化经营道路会走向成熟,在国际房地产市场上占据一席之地。